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原告(反诉被告)刘志军诉被告(反诉原告)杜学民、张迎春租赁合同纠纷一案

发布时间:2009-08-24 10:56:01


〔要点提示〕

将即将拆迁的房屋出租,又向承租人隐瞒真实的情况,则双方签订的租赁协议违反了法律的强制性规定,属于应撤销协议。

〔案例索引〕

一审:河南省新乡市卫滨区人民法院(2008)民二初字第86号(2008年6月26日)

〔案情〕

    原告(反诉被告):刘志军

    被告(反诉原告):杜学民

    被告(反诉原告):张迎春

    2008年3月10日,我看到被告出租胜利路市委12号楼一层北第一户营业房的广告后与其联系,决定与被告签订房屋租赁协议,当时被告出具的协议关于房屋拆迁一项,我就询问被告该楼是否要拆迁,被告立即说他从来没有接过拆迁通知,只所以加这一条,是因为以后怕拆迁,并保证近两三年绝对不会拆迁,当日我和被告签订了房屋租赁协议,并支付房租和押金21000元。之后我便联系装修,与赵继锦在2008年3月6日签订了装修工程合同并支付其装修款16300元,当装修一半时,突然听到邻居家说此楼要拆迁,让我很吃惊,随后到新乡市建委询问得到证实,新乡市建委早在2007年8月30日就已下达了拆迁公告要拆迁该楼,让我非常气愤。综上所述,被告在订立合同过程中,违背诚实信用原则,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实,并提供虚假情况,欺骗我与其订立合同,构成欺诈,应当返还财产并赔偿我的装修损失。为此,特诉至法院,请求人民法院依法判决撤销原、被告签订的房屋租赁协议,被告返还我已支付的房租和押金21000元并赔偿经济损失16300元。

    被告杜学民、张迎春答辩并反诉称:1、双方签订的租赁协议是双方真实意思表示,内容合法,为有效协议。原告应当按协议约定向我方支付房租14000元(暂计算至2008年6月份)。2、对原告的违约行为应向我方支付违约金及损失。3、协议第五条明确约定,因房屋拆迁造成房屋不能使用的,我方不承担责任,但我方应退还原告未使用期间相应的租金。现该房并未拆迁,并未造成原告不能使用,因此原告的诉请没有证据支持,不能成立。4、原告擅自将我方价值1600元的门头拆走,应当赔偿。5、由于原告的行为,给我方造成不良影响,应当予以赔偿。综上所述,原告的诉讼请求不能成立,应予以驳回。

原告对于被告反诉进行答辩称:被告方反诉称我单方违约,未将房屋交给被告方的理由不能成立,我已将钥匙交还于被告方,被告方诉称的门头拆走,也是在我交还钥匙后发生的,与我无关。

〔审判〕

    2008年3月1日,原告刘志军与被告杜学民签订了房屋租赁协议,协议约定:被告杜学民将其位于胜利路市委12号楼一层北第一户营业房租赁给原告刘志军使用。而该租赁的房屋属于新乡市建设委员会下发的新建拆管字(2007)47号拆迁公告中规定的拆迁范围。被告杜学民在与原告刘志军签订该租赁协议时,故意隐瞒该房屋拆迁的真实情况,诱使原告作出错误意思表示的,根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第68条的规定,可以认定为欺诈行为。由于被告的欺诈行为,使原告在违背真实意思的情况下订立该房屋租赁协议。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定:拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得进行租赁房屋活动。因此,原、被告双方签订的房屋租赁协议是违反法律强制性规定的。故原告要求撤销双方于2008年3月1日签订的房屋租赁协议,返还原告已向二被告支付的房屋租金14000元及押金7000元的请求,事实清楚,证据充分,符合法律规定。本院予以支持。原告要求二被告赔偿装修损失16300元的请求,主要证据不足,本院不予支持。二被告辩称理由及要求原告按照协议支付房租14000元的请求不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条,第五十八条之规定,判决如下:

    一、撤销原告刘志军与被告杜学民于2008年3月1日签订的房屋租赁协议;

    二、被告杜学民、张迎春于本判决生效后十日内返还原告已支付的房屋租金14000元,押金7000元。

    三、驳回原告刘志军其他诉讼请求。

    四、驳回被告杜学民、张迎春的反诉请求。

    诉讼费732元,反诉费150元,由被告杜学民、张迎春负担。

〔评析〕

    本案争议的焦点在于双方在签订租赁协议时,被告是否告知原告该房即将被拆迁的事实。

    在审理本案时,形成了两种不同的意见:一种意见认为双方签订的房屋租赁协议为有效协议,是双方真实意思的表示,因为在协议中双方已就房屋拆迁事项如何处理做出了意思表示,而且原告也已认可,况且在签订协议时,原告也应充分做到注意的义务,有疑问就应充分了解后再签订协议,因为原告的疏乎大意造成的损失结果,应自行承担责任。第二种意见认为,被告故意隐瞒该房屋拆迁的真实情况,是诱使原告作出的错误意思表示,应属于欺诈行为,在这种情况下签订的协议应予以撤销,主要是双方签订协议前,被告就知道该房屋属于拆迁范围,而故意将会被拆迁的房屋租赁给别人,本人就存在主观故意性,则双方签订的协议也违反了相关法律的规定,应被撤销。我同意第二种观点,这种处理方法不仅能够尊重法律,尊重事实,也能平衡双方的利益冲突,使当事人遇事知法,体会法律的严肃性。

                                                新乡市卫滨区法院 肖存峰


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